Добромир Ганев: Пандемията сви имотните сделки с една десета

Добромир Ганев: Пандемията сви имотните сделки с една десета

– Г-н Ганев, вече половин година сме в условия на пандемия, как се отрази това на пазара на имоти?
– Не се отрази толкова драматично, колкото си мислехме в първите седмици след въвеждането на ограничителните мерки, особено що се отнася до жилищния пазар. Той е жив и в цял свят показва сериозна устойчивост.

– На какво се дължи ръстът в някои градове – на интереса на хората към сигурност ли?
– Една от причините със сигурност е влагането на спестяванията на семействата и фирмите и продължаващото ипотечно кредитиране с нелоши условия като ниски лихви. Имаше увеличение на безработицата в граници, които повлияха на този пазар, но не в такава степен, че да се сбъднат апокалиптичните прогнози за спад на цените с 20-30%.

– Има ли сегменти, които са сериозно засегнати и регистрират спад до нулата?
– Сегментите на търговските площи са значително по-засегнати от жилищните. Офисите също, което е логично. Едновременно с това доста от наемателите успяха да си договорят по-добри условия, а и наемодателите бяха достатъчно благоразумни. Работата от вкъщи пък влияе позитивно на покупките на имоти извън големите градове. Наблюдава се значителен интерес към селските имоти, какъвто имаше и преди 13 години. Трудно можем да изчислим с колко са скочили покупките, тъй като трябва да се проверят малките общини около София, Варна и Бургас. Вероятно нагласите на купувачите ще се променят и ще търсят по-големи тераси и по-големи пространства, обособени в едно жилище, за да може членовете на семейството да работят спокойно.

– Кои са по-активни в момента – купувачите или продавачите?
– Има активни оферти от продавачи, предприемачи и инвеститори. В София са станали много по-малко сделки от тези през първото полугодие на миналата година – около 10%. Около 11 500 сделки има в София за първото шестмесечие, а миналата година са били 13 000. Има разлика, но покупките все пак са значителни. Има градове и с по-малък спад като Варна (7%).

– Има ли сегмент, където предлагането да е по-високо от останалите?
– Увеличават се свободните офисни и търговски площи. Има много правилни действия от страна на наематели и наемодатели както в моловете, така и в по-малките търговски центрове. Тези действия се изразяваха в договарянето на по-добри условия в помощ на наемателите, за да преминат през този период по-лесно.

– Наблюдава ли се изтегляне на обявите на пазара в очакване на по-добри времена?
– Не бих казал, че има драматично изтегляне на оферти. Трудно бихме могли да кажем колко са, тъй като много от тях се повтарят в големите платформи – предлагат се от няколко агенции. Това е статистика, в която може да има много грешки, но усещането на колегите в бранша е, че няма драматично оттегляне.

– В кои сегменти продавачите предпочитат да изтеглят офертата си за по-добри времена – висок, среден или нисък?
– Изтеглянето на дадена оферта не е свързано само със сегмента, а и с нуждите на хората, които я изтеглят. Ако дадена фирма разполага с оборотни средства и не й е необходимо да продава спешно и на по-ниска цена своето търговско помещение, вероятно ще я изтегли. Основният метод за определяне на цената на търговската площ е каква доходност би могла да създаде на българския инвеститор. Падането на наемите се отразява и на крайната цена. Решенията са много, но те не са свързани с типа имот, а по-скоро със собственика на имота и неговите виждания.

– Какво бихте посъветвали продавачи и купувачи при сегашното положение на пазара?
– Изключително важно е да се подходи персонално към пазара. Аз бих ги посъветвал, ако не са наясно с пазара, да използват консултантски услуги, тъй като това ще им даде информация дали сега е подходящият момент за закупуването на имот или трябва да изчакат. Няма рецепта относно сега добре ли е да купуваме, или не. Добрите играчи на този пазар купуват, когато има спад, а продават, когато има ръстове. Това обаче са хора, които имат възможности – спестявания, фондове. Обикновените хора могат да си го позволяват, когато имат добри доходи, когато икономиката върви. Не трябва да се правят изводи дали можем да купуваме или не на база на средни стойности на пазара.

– Какви са рисковете при сделка без посредник?
– Знанията, които един клиент трябва да има, за да излезе сам на пазара, са много обемни. Някои потребители купуват и продават самостоятелно постоянно, като вероятно имат професионална подготовка, която им дава възможност да правят точни преценки. Мотивацията да спестите 2-3% може да доведе до загуба на много повече от бъдещата покупка или продажба. Разбира се, безсмислено е да плащат процент на некомпетентни хора, но отговорността попада единствено върху потребителя. Като сдружение ние правим максималното, за да изясним какви критерии трябва да спазва дадена компания или брокер, за да бъде избран, а потребителят трябва да ги познава и да намалява риска от една такава компания. Показа ли сме методологията, по която трябва да се извършват тези стъпки. Ако се спазват, рискът е по-малък и вероятно ще попаднете на професионалисти.

– Кои са критериите, по които да познаем качествения брокер?
– Считам, че фирмата трябва да е член на НСНИ, тъй като това означава, че има определен контрол. Има етичен кодекс и професионална комисия. Вторият много важен критерий е да проучите какви референции има компанията. Третият – да разберете какви са компетенциите на тази компания, а също и какво образование и сертификати имат работещите в нея. Трябва да се провери дали има договор и ако има – дали е справедлив и за двете страни. Добре е да се зададат определени въпроси, които са включени в нашия наръчник.

– Колко предпочитат да работят само с един брокер?
– Здравната криза подпомогна процеса хората да се замислят, че е по-добре да работят само с един брокер, като го направиха, за да не се срещат с твърде много хора. Ако се работи само с един довереник, тази вероятност намалява. Новите технологии също дават възможност да се намали загубата на време по огледи. Коронакризата катализира този процес, но все пак хората разбират, че работата с един брокер ще защити интересите много по-качествено, отколкото с повече.

– Какво е основното, за което трябва да следим?
– Това, което трябва да контролирате, е как се предлага. Второ – трябва да се следи тази компания да не „затваря“ имота с цел да получи две комисиони – и от вас, и от купувача. Това е една от най-често срещаните практики, която е отговорност на собственика. Периодичният отчет също е нещо, което трябва да изисквате. Важно е да се проследи и дали договорът има срок и какъв е той, за да сте наясно какви ангажименти имате. Брокерът трябва да има знания, които да съответстват на вашите искания и на пазара. Трябва да получите и гаранция, че тази оферта ще бъде достъпна за абсолютно всички купувачи на компанията, но и за тези на останалите компании.

Добромир Ганев е роден в Бургас на 17 март 1972 г Магистър на Икономическия университет – Варна Специализира международна търговия и бизнес развитие към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. През 1993 година основава агенция за недвижими имоти От юли 2018 г. е председател на УС на НСНИ